×
Сделать запрос

Тип заявки:


Раздел:


Подраздел:




 

Рекомендуем


 

 





Каталог статей

Риски при покупке загородной недвижимости


Риски при покупке загородной недвижимости

Желающих купить загородное жилье или хотя бы участок под застройку немало. Но для потенциальных покупателей данного типа недвижимости существуют реальные риски, о которых лучше знать заранее. Одним из самых рискованных рынков частной недвижимости – это Подмосковье. Многие банки предпочитают не связываться с ипотечным кредитованием подмосковной недвижимости. Одна из главных причин этого – отсутствие четких регуляторов, например, таких, как Федеральный закон 214-ФЗ об участие в долевом строительстве и т.п.

Кадастр как гарант. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии несколько лет назад представила широкой аудитории Публичную кадастровую карту. Таким образом, у потенциального покупателя появилась возможность получить много полезной информации относительно того или иного участка. Для этого необходимо войти на сайт Росреестра и в режиме онлайн получить информацию о любом земельном участке.

Публичная кадастровая карта позволяет узнать, является ли интересующий участок частной собственностью или государственной. Покупая загородный участок по соседству с пустырем, можно предположить дальнейшую его судьбу. Например, если кадастровая карта покажет, что пустырь находится в частной собственности, то рано или поздно рядом могут появиться не совсем желанные соседи. Причем, не исключено, что это могут быть какие-нибудь предприятия, логистические комплексы и т.д. На негативное соседство необходимо обращать внимание в первую очередь, т.к. от окружения во многом зависит комфорт проживания и ликвидность загородной недвижимости.

Нужно выяснить также, нет ли в местных планах развития строительство дорог или промышленных объектов рядом с приобретаемым участком.

Наилучшим окружением участка являются водоемы или земли лесного фонда. Стопроцентную гарантию отсутствия сюрпризов с промышленными стройками или другими объектами, мешающими размеренной загородной жизни, дает покупка участка в частном секторе, когда вокруг уже построились соседи.

Кадастр является, по сути, государственной пропиской участка. Участок можно как поставить на кадастровый учет, так и снять. К слову, снятие земли с кадастрового учета – процедура не столь распространенная, как постановка, но по разным причинам она тоже востребована. Кроме того, эта процедура не является простой и может занять много времени. Поэтому без юридической помощи при снятии с кадастрового учета обойтись будет сложно.

Кадастровая карта

Итак, кадастр и Публичная кадастровая карта дают возможность оценить настоящее и будущее участка, что немаловажно. Специалисты приводят сегодня немало примеров, когда целые коттеджные поселки из-за развертывания возле них строительства промышленных объектов оказывались в ситуации, когда их стоимость падала в несколько раз.

Заселенность поселка. Строительный бум охватил практически все пригородные земли. Деньги инвесторов в одно время рекой хлынули в этот бизнес. Но не все бизнесмены оказались удачливыми. В результате непродуманной политики вокруг города появились поселки-призраки, в которых по разным причинам мало кто захотел жить. Тем не менее, выставлять коттеджи из этих поселков не перестают. Но, когда потенциальные покупатели приезжают посмотреть место, то удивляются его заброшенности. Большинство из них не желают жить в таком поселке, но находятся и те, кто думает иначе. И только потом они понимают, в чем был подвох. А проблем у поселков-призраков довольно много. Ощущение брошенности – это самое малое. В таких поселках, как правило, очень плохо работает инфраструктура, улицы не убираются, трава не косится, а ночью могут не гореть фонари. И это понятно, ведь платить за обслуживание попросту некому.

Перспективу нового коттеджного поселка можно узнать заблаговременно. Для этого необходимо несколько раз в квартал заехать и посмотреть динамику его строительства или доводки. Если за это время мало что меняется, значит, у инвестора есть какие-то проблемы. А проблемы инвестора очень часто становятся проблемами покупателя. Следует обратить внимание на то, в каких масштабах идут отделочные работы. Если отделка производится более чем в 2/3 коттеджей, то заселение обещает быть довольно интенсивным, а это значит, что у поселка есть большие шансы избежать участи призрака. Очень хорошим признаком является наличие детей на детских площадках. У молодых семей много знакомых, которые «подтягиваются» и селятся неподалеку, обеспечивая, таким образом, хорошее заселение. Много детей означает, что будет и детский сад, а в перспективе может быть и школа.

Но справедливости ради надо заметить, что безнадежные поселки-призраки преимущественно возникают там, где жить по каким-то причинам либо невозможно, либо вредно для здоровья. Те поселки, которые плохо заселяются из-за неудобства расположения, рано или поздно все же заселятся, т.к. инвестору ничего не останется, как сбрасывать цену. А на любой товар есть свой покупатель, как известно.

 

 

Коммуникации. Удачным приобретением можно назвать участок в поселке, где имеются все необходимые инженерные коммуникации, как то: электричество, газ, водопровод и канализация. Но бывает, что строительство коттеджей уже ведется, а коммуникаций до сих пор нет. Тогда, приобретать коттедж приходится под честное слово девелопера, а это уже большой риск. Известны случаи, когда именно такие поселки становились призраками. Возможно девелопер даже и стремится обеспечить коммуникации, но у него не получается преодолеть возникшие трудности, к которым он не готов.

Если вам предлагают купить коттедж не подключенный к коммуникациям, обещая, что в ближайшем будущем данная проблема будет устранена за счет дополнительных взносов, то от такой покупки лучше отказаться сразу, дабы не закладывать фундамент для будущих неприятностей. Строительство общих коммуникаций может застопориться из-за того, что не все собственники согласятся участвовать в этом предприятии. В таком случае доля каждого домовладельца растет с каждым отказником и в один прекрасный момент она может оказаться неподъемной. Тогда приходится решать проблему с коммуникациями в индивидуальном порядке: рыть колодец, устанавливать электрогенератор, вкапывать газгольдер и строить локальные очистные сооружения.

Чтобы застраховать себя от подобных проблем, необходимо составить с компанией договор на покупку земли, в котором будут четко прописаны сроки проведения коммуникаций и указаны штрафные санкции в случае не выполнения условий договора. При отсутствии такого договора, оплачивать коммуникации следует не вперед, а по факту их обеспечения.

Внимательно читайте все договоры, которые подписываете. Особенно те, которые предполагают оплату вперед. Такое поведение существенно снижает риски покупателя загородной недвижимости.

Оформление загородной недвижимости

Долгострои по соседству. Надежной гарантией жизнеспособности поселка является уже проведенное межевание земли и наличие техусловий на коммуникации. Но многих отталкивает покупка участка без подряда. Тем более что в последнее время покупателей загородной недвижимости активно убеждают, что такие участки являются наиболее рискованными. Есть справедливость и в таком мнении. Но многое зависит от того, ставится ли условие застройки в ограниченный срок, например, три года. Если такое условие не ставится, то большая вероятность, что соседние участки надолго будут оставаться пустыми. Их сегодня с удовольствием приобретают как средство вложения денег. Наличие таких участков по соседству не радует, поскольку долгое время остается неизвестным, какие виды будут открываться из ваших окон, и каких соседей ждать. Но ситуация, когда поселок быстро и гармонично строится и практически одновременно заселяется – редкое исключение. Поэтому с соседскими долгостроями лучше смириться. Лишь бы соседи вообще строились.

Больше всего неопределенностей покупателя загородной недвижимости ожидает при вложении средств в объекты, находящиеся на ранней стадии строительства. Цены при этом наиболее выгодные, но и риски самые высокие. Причем рисков оказывается довольно много. Это и непредвиденная инфляция, и рост цен на стройматериалы, срывы сроков строительства и прочие форс-мажоры. Причины многих рисков могут крыться в несостоятельности девелопера, в конце концов, его состоянии здоровья.

Напротив, меньше всего рисков возникает при покупке дома в уже построенном поселке. Серьезные девелоперы строят объекты самостоятельно, а не ждут предоплаты от будущих домовладельцев. Но нужно понимать, что девелопер тоже рискует, поэтому по мере приближения к стадии завершения строительства поселка, дома начинают сильно расти в цене.

В итоге у покупателя остается выбор – платить меньше и рисковать собственными деньгами и нервами, либо давать хорошую цену и не беспокоиться ни о чем. Собственно так и живет весь деловой мир. Если вы не готовы рисковать, то самый надежный для вас вариант – покупать дом в поселке с проложенными коммуникациями либо на стадии их сооружения. В остальных случаях риски в той или иной степени присутствуют.

27.05.2014
Автор текста: М. Тамилин
Добавил: Михаил Тамилин



Понравилась статья? Поделись с друзьями:


Данный текст статьи защищен авторскими правами! Любое копирование возможно, только после письменного согласия администрации.








Другие статьи по этой теме:

Геодезические работы в частном домостроении
Геодезические работы в частном домостроении

Геодезические изыскания могут понадобиться не только при строительстве, но и при операциях с земельными участками. Без работы геодезистов невозможно произвести межевание участка, вынести границы в натуру, определить линии подземных коммуникаций, выполнить геодезическую съемку фасадов, создать поэтажные планы, сделать топографическую съемки местности.

Проект доступного коттеджа
Проект доступного коттеджа

Типовой проект – не такая уж и скучная вещь. Неоспоримое преимущество типового проекта – невысокая цена, а также оптимизация затрат на строительство и эксплуатацию.

На чем сэкономить при строительстве дома?
На чем сэкономить при строительстве дома?

Есть мнение, что на строительстве лучше не экономить, ибо это чревато всякими неприятными последствиями. Но зачем тогда нужны технологии, основывающиеся на бесчисленных опытах, проведенных в исследовательских лабораториях и испытанные целыми «строительными» поколениями?

Закон «О техническом регулировании»: новые регламенты, или Да здравствует анархия?
Закон «О техническом регулировании»: новые регламенты, или Да здравствует анархия?

Осталось чуть больше трех месяцев до вступления в силу требований закона «О техническом регулировании». С 1 июля 2010 года Россия отказывается от прежней системы государственных стандартов – ГОСТ, которые будут заменены техническими регламентами.