Рынок зарубежной недвижимости

Покупка недвижимости зарубежом – дело весьма непростое и требующее тщательного изучения законодательства страны, где, собственно, и расположена эта недвижимость. Совершить такую покупку спонтанно равносильно лотереи. Покупателю иностранной недвижимости предстоит погрузиться в непривычную среду, иметь дело с посредниками и играть по их правилам, контактировать с властями иного уровня. И все же инвестиции в зарубежную недвижимость весьма привлекательны, и тем, кто решил заняться этим, необходимо с чего-то начинать.

Чем привлекательна иностранная недвижимость?

Во-первых, рентабельность недвижимости в разных странах сильно отличается. Однако на сегодняшний день уже четко выделились страны-фавориты, где ожидается положительная динамика цен и достаточно высокая ликвидность объектов недвижимости.

Интерес наших соотечественников к импортной недвижимости постоянно растет, поэтому профильные дивелоперские фирмы растут сегодня как грибы после дождя. Обусловлено это в первую очередь выгодностью таких инвестиций, которые привлекательны тем, что:

• стоимость недвижимости столичных городов и на курортах сравнима со стоимостью отечественной аналогичной недвижимости, а нередко оказывается и ниже, чем наша;
• в странах, наименее пострадавших от кризиса, рентабельность недвижимости относительно стабильна, что создает благоприятный инвестиционный климат;
• в европейских банках нашим соотечественникам порой бывает легче получить кредит, чем у себя на родине;
• большой выбор местоположений позволяет подобрать оптимально подходящий вариант для жизни.

Лидеры рентабельной недвижимости

По данным фирм, специализирующихся на сделках с импортной недвижимостью, на сегодняшний день наибольшим спросом пользуются объекты Испании, Италии, Кипра, Болгарии, Хорватии, Греции, Франции, Чехии, Черногории и ОАЭ. Законодательство всех этих стран предлагает перспективу получения вида на жительство при покупке недвижимости. Кроме того, ряд стран предоставляет определенные льготы в получении виз и при открытии собственного бизнеса на их территории.

Испания неслучайно возглавляет список стран-фаворитов, поскольку за время кризиса ее недвижимость подешевела на 7-10%, а сегодня уже наблюдается небольшой прирост. Стран, которые препятствуют продаже недвижимости нерезидентам, – единицы. Однако не только мы выбираем, где бы поселиться, но и нас выбирают. Так, в подавляющем большинстве стран перед покупкой недвижимости пройдется пройти своеобразный кастинг. Власти подбирают себе налогоплательщиков по известным только им критериям, и зачастую очень придирчиво. Ограничения общего характера можно условно разделить на две группы:

• запрет или ограничение на покупку недвижимости иностранными гражданами;
• градостроительные нормы, распространяющиеся на всю страну либо на отдельные регионы.

Остановимся на них более конкретно. Если в стране действуют ограничения на приобретение недвижимости физическими иностранными лицами, то обойти их можно, зарегистрировавшись в стране как юридическое лицо и оформить на него покупку. Так поступают в Таиланде, Черногории и Чехии. Другие страны, в частности Швейцария и Турция, вводят квоты на покупку жилья нерезидентами страны. С 2009 года правительство Турции наложило запрет на продажу иностранцам недвижимости в городах Килис, Мардин и Хатай. Это произошло после того, как доля недвижимости, принадлежащей иностранным гражданам в этих городах, переступила 10%-ный порог.

Что касается градостроительных норм, то они зачастую распространяются не только на только на застройщиков, но и на покупателей жилья на вторичном рынке, особенно в курортных зонах. Все средиземноморские страны недавно приняли Конвенцию, защищающую облик побережья от беспорядочной застройки.

Как выбирать иностранную недвижимость?

Почти всегда жилье за рубежом покупается не в качестве основного, а как дополнительное либо как актив, на который возлагаются определенные надежды. И то и другое требует тщательного подхода и не терпит недочетов. Однако сориентироваться нашему человеку в незнакомых географических названиях, климатических поясах и валютах зачастую бывает непросто.

Всех покупателей импортной недвижимости можно разделить на тех, кто хладнокровно рассчитывает заработать на приросте цены приобретенного объекта, и на тех, для кого покупка недвижимости за границей является воплощением давней мечты. Взгляд покупателей последнего типа, как правило, направлен в сторону экзотических стран.

Конечно же, и инвесторы и романтики руководствуются, прежде всего, своими финансовыми возможностями и уже сложившимися стереотипами. Однако когда покупатель узнает о размерах комиссионных или условиях местного налогообложения, то дом мечты или объект инвестиции может очень быстро разонравиться.

Не последним фактором, влияющим на выбор страны локализации объекта недвижимости, является паспортный режим. Иногда случается так, что хозяин недвижимости не может проживать на своей иностранной жилплощади дольше 1-3 месяцев. Например, в Индии сегодня владельцам недвижимости не предоставляются какие-либо льготы в получении виз, хотя еще недавно граждане России могли открыть туристическую визу сроком на один год и затем продлить ее еще на год, выехав для этого в соседнюю Шри-Ланку или Непал.

Все это говорит о том, что наименее рискованно приобретать недвижимость в странах, законодательство которых не склонно к ужесточению визового режима, а наоборот предоставляет льготы.

На выбор также может влиять лояльность зарубежных банков, предлагающих кредитование иностранцам, а также законодательная база относительно открытия собственного бизнеса на территории государства.

Оформление сделки

Процедура оформления и регистрации покупки недвижимости во многих странах примерно одинакова. Отличаются только сроки и суммы взимаемых обязательных платежей – они то и оказывают наибольшее влияние на выбор страны для инвестиции в недвижимость. К примеру, в Египте, вам понадобится только загранпаспорт. Приобрести там жилье, по сути, может любой турист, выделив всего лишь пару часов времени. В Европе на это уйдет от одного до трех месяцев.

Процедура сделки везде примерно одинакова:

• предварительный договор и внесение задатка;
• оформление договора купли-продажи и полный расчет с продавцом.

При себе желательно иметь следующие документы:

1. загранпаспорт;
2. ИД-код, присвоенный налоговой инспекцией;
3. справку о доходах (предъявляется при оформлении кредита);
4. ксерокопии документов о владении недвижимостью в стране резидента;
5. выписку из банка о движении средств на счету;
6. справку о задолженностях;
7. копия свидетельства о браке;
8. справка с места работы (выписка из трудовой книжки);
9. декларация о доходах за последний год;
10. справка, подтверждающая наличие средств на счету;
11. справка об отсутствии вас в базе данных международного розыска;
12. документы, доказывающие легальность средств.

Более половины этих документов необходимы для получения кредитов в иностранных банках. Если вы располагаете достаточной для покупки суммой на счету, то этот список будет значительно короче. Тем не менее, перед поездкой необходимо собрать полную и актуальную информации о законах той страны, где вы собираетесь купить недвижимость или участок. Не пользуйтесь устаревшей информацией, поскольку законодательство меняется достаточно часто.

Размер задатка в разных странах отличается. Например, в США – это от 1 до 5% от суммы сделки, в Евросоюзе – минимум 2000 € и до 10% от суммы сделки, а в такой стране, как Болгария – 1000 €.

Покупая зарубежную недвижимость, необходимо быть готовым к дополнительным расходам, которые могут составить до 15% от ее стоимости (Испания, Греция). В той же Болгарии налоги и сборы составят всего лишь 3%, на Кипре и того меньше – 1%.

В Европе существует довольно высокий налог на недвижимость, который необходимо выплачивать ежегодно. В Болгарии и на Кипре этот налог не превышает 1%. В Египте налог на недвижимость взимается, только если ее стоимость превышает 100 000 $ и составляет всего 6$ в год.

Во Франции, так называемый гербовый сбор вместе с налогом на новую и вторичную недвижимость отличается – соответственно 2% и 7%. В Италии нерезиденту придется заплатить 11% за купленную недвижимость на вторичном рынке жилья.

Иностранное жилье по ипотеке

Недвижимость за границей можно приобрести как в рассрочку, так и в кредит. Рассрочка не требует такого количество подтвердительных документов как оформление ипотечного кредита, но, как правило, не предоставляется на срок более 3 лет. Процентные ставки по кредитам в Европе гораздо ниже, чем на родине. Зачастую перспективы выгодного кредита становятся решающим фактором в приобретении недвижимости за рубежом.

Например, в Испании можно взять кредит под залог недвижимости размером до 70% от ее стоимости и сроком на 10-30 лет, при годовой ставке 5,5%.

На Кипре условия немного хуже – процентная ставка от 5,5 до 7% годовых, а максимальный срок кредита только 15 лет.

Во Франции нерезидент может рассчитывать на жилищный кредит сроком на 25 лет, в размере 70% от оценочной стоимости и ставкой 4,66-5,5%.

В Германии ипотечные кредиты не выдаются нерезидентам, а в Греции только под поручительство гражданина этой страны. Россиянам и украинцам будет проблематично получить кредит в Италии, а в Египте вообще банки не хотят иметь кредитные взаимоотношения с иностранцами.

При оформлении ипотечного кредита за границей банки, скорее всего, потребуют оплатить оценку недвижимости в размере 1% от оценочной стоимости. Также плательщику придется застраховать свою жизнь на весь срок кредитования.