Как продать дом выгодно?

Объекты недвижимости считаются наиболее крупными капиталовложениями частных инвесторов. При их продаже можно как выиграть, так и потерять приличную сумму. Здесь действуют принципы рынка. Однако далеко не каждый домовладелец является прирожденным продавцом. В качестве страховки от рисков многие домовладельцы, выставляя свои дома на продажу, назначают слишком высокую цену. В итоге у них не получается продать дом, и они, измученные ожиданием, соглашаются на невыгодную для них сумму. Самое смешное, что за эту сумму они давно могли бы продать дом, не устраивая многочисленные смотрины и не отказывая десяткам потенциальных покупателей.

В этой статье попробуем дать несколько советов по продаже собственных коттеджей, создав развернутую пошаговую инструкцию.

Подготовка документов. Проблемные дома, у которых не в порядке документы на строение или землю, продаются плохо. Поэтому перед тем, как к вам обратится первый потенциальный покупатель, необходимо привести в порядок пакет документов, который понадобится для оформления договора купли-продажи. Нередко бывает так, что участок прибывает в собственности, а коттедж формально нет.

Принадлежность участка тому или иному лицу удостоверяется свидетельством о собственности. В пакет документов также должны входить бумаги, на основании которых было получено свидетельство о собственности. Это может быть постановление, завещание, договор купли-продажи и т.д. Особое внимание следует уделить актуальности кадастрового паспорта. Этот документ имеет ограниченный срок действия, поэтому перед продажей его нужно обновить.

Получив новый кадастровый паспорт, нужно удостовериться, что границы участка на бумаге соответствуют фактическим границам. Иногда бывает так, что переставлялись заборы, изменялся ландшафт, либо часть участка находится в долгосрочной аренде. Желательно, чтобы эти и другие моменты были улажены изначально.

В пакет документов также должны входить и договора на подключение газа и электричества. Вообще, чем больше документов будет собрано, тем меньше поводов к торгу будет дано потенциальным покупателям. Разумеется, все эти документы должны быть собраны до того, как состоятся переговоры.

На коттедж необходимо иметь свидетельство о госрегистрации прав на собственность, а также все документы, дающие основание на выдачу такого свидетельства. Объекты, вводимые в эксплуатацию как жилые, должны иметь технические и кадастровые паспорта. Дома и участки, находящиеся в совместной собственности, можно продать только при наличии доверенности от второй стороны. Если возраст продавца от 14 до 18 лет, то при продаже потребуют согласия попечителей.

Отсутствие в пакете каких-либо необходимых документов, приведет к задержке от нескольких дней до нескольких месяцев, в течение которых можно потерять потенциального покупателя. Поэтому все документы должны быть собраны заранее.

Специалисты по продаже недвижимости, утверждают, что в первую очередь продаются дома, хозяева которых тщательно подготовили пакет документов.

Предпродажная подготовка объекта. Покупатель, независимо от того, покупает ли он дом для себя или просто инвестирует, ищет в первую очередь внешне привлекательные объекты. Дом и участок должны быть в полном порядке, хотя бы внешне. Желательно посетить несколько домов-конкурентов, выставленных на продажу, чтобы иметь представление об уровне их ухоженности. Чем выгоднее будет смотреться ваш дом, тем больше шансов склонить симпатию покупателей в свою сторону. Если дом не произвел впечатления с первого взгляда, то даже существенные скидки не в состоянии повлиять на клиента. Поэтому наведения внешнего марафета – первоочередная задача продавца.

Следует понимать, что люди, покупающие коттедж для собственного проживания, ищут наилучшее место. В то же время они понимают, что лучшие места соответственно и оцениваются. Но, к сожалению, многие продавцы не желают учитывать эстетическую составляющую. Они считают, что если соседский дом с асфальтным подъездом и видом на озеро купили за столько-то денег, то их дом, построенный по тому же проекту, но на менее выгодно расположенном участке с видом на промобъект, должен стоить не меньше.

Существует масса способов облагородить пейзаж своего подворья. Все непрезентабельные объекты, расположенные по соседству, можно отгородить живыми изгородями, а красивые ландшафтные перспективы наоборот открыть взору. Участок отлично украсит зеленый газон и ухоженный сад. Имеющиеся деревья нужно обкопать и побелить стволы. Если на участке есть водоемы, то они должны быть в идеальном состоянии. Грязная вода в пруду оставляет не лучшие впечатления. В момент встречи с клиентами на дворе не должны быть раскиданы шланги, валяться дрова, покрышки, детские игрушки.

Если покупателю понравилось место и экстерьер дома, то осталось не оплошать с интерьером. Само собой нужно сделать генеральную уборку в доме. Желательно не оставлять на виду вещи, не относящиеся к обстановке интерьера. На виду должно быть как можно меньше личных вещей. Покупатель знает, что перед ним эксплуатируемый, по сути, чужой дом, но, тем не менее, он должен находить как можно меньше тому подтверждений. Психо-эмоциональный аспект чрезвычайно важен. Поэтому следует убрать с виду фотографии родственников, коллекции, личные вещи. Специалисты называют это – обезличивание дома.

Еще один немаловажный аспект, о котором редко вспоминают хозяева, – запах дома. Если клиенту не понравится запах, то он не станет проходить дальше прихожей, либо сделает это только из вежливости. У каждого дома свой запах – это всем известный факт. Сложно сказать, что влияет на формирование того или иного запаха, но явно его составные так или иначе связаны с образом жизни хозяев. Сами хозяева не чувствуют особенностей запаха своего дома. Он им всегда кажется нормальным. Однако бывают запахи, вызывающие антипатию у гостей.

Перебить дурные запахи можно, но это будет нечестно по отношению к покупателям. Лучше сделать так, чтобы запах стал нормальным, жилым. Возможно, необходимо улучшить вентиляцию. Иногда приходится избавляться от дурнопахнущих отделок. Собаки и кошки в доме добавляют своих запахов, поэтому желательно выселить их еще за месяц до прихода первого клиента.

Есть и небольшие хитрости. Новые хозяева наверняка привнесут в дом свои собственные запахи, поэтому не будет грехом постараться замаскировать т.н. бытовые запахи присутствия. Львиная доля домашних запахов формируется на кухне. Однако кулинарные пристрастия у каждой семьи свои. К примеру, кто-то не переносит запах жаренного лука. Чтобы исключить подобные случаи, рекомендуется перед приходом клиентов поджарить на сковороде кофейные зерна, которые дадут обильный аромат. Запах кофе не только приятен сам по себе, но и способен устранять все прочие запахи. Не зря в парфюмерных лавках между пробниками дают понюхать молотый кофе. Еще один презентабельный запах – лимон. Если у вас в доме растут лимоны в горшках, то нарежьте несколько листочков и рассыпьте их по дому. Натуральный лимонный аромат прекрасно поднимает настроение и настраивает на позитивный лад.

А вот с восточными благовониями нужно быть осторожным. Они нравятся не всем, особенно специфические ароматы. Наиболее универсальным считается сандал. Используйте палочки коричневого цвета, а не черного. У первых наиболее тонкий и благородный аромат. Аэрозольные освежители воздуха работают плохо, а кроме того могут указать покупателю на то, что в доме есть проблемы с посторонними запахами.

На рынках стран Западной Европы и Америки распространена концепция «заезжай и живи». Дома продаются со всей мебелью и бытовой техникой. Перед заездом в доме проводят полную чистку, для чего вызывается бригада из клининговой компании. Есть такая услуга и у нас в России, но пользуются ею пока далеко не все. Да и продажа домов вместе с мебелью осуществляется больше в секторе элитного жилья. Однако, на заметку продавцам, продавать дом с мебелью и техникой оказывается намного выгоднее. Во-первых, цена дома повышается на сумму, превышающую стоимость наполнения. Во-вторых, такие дома привлекают клиентов, т.к. уже ничего не нужно выбирать и встраивать. Единственное – надо, чтобы наполнение дома понравилось.

Оценка дома. Сколько стоит дом построить – это не всегда столько, за сколько его нужно продавать. Дома то дорожают, то дешевеют, то их цена стабилизируется на одном уровне. Соответственно наиболее выгодный момент продажи дома – пик цены. Однако это только с точки зрения продавцов. Большинство продавцов домов одновременно являются и покупателями. Поэтому время продажи для них не имеет большого значения, ведь если они дешево продадут, то значит и дешево купят. Если же между продажей дома и покупкой нового пройдет несколько лет, то риски у продавца довольно высоки, особенно если кривая динамики цен идет вверх.

Прежде чем оценить собственный дом, необходимо собрать некоторую статистику. Для этого нужно проанализировать минимум десяток ближайших продающихся коттеджей такого же уровня. Вместе с тем необходимо понимать, что объявляемые цены могут быть завышены на 10-25%. Поэтому статистика цен объектов, выставленных на продажу, не является объективной. Лучшую статистику можно получить, узнав о реальной цене последних сделок. При этом, конечно же, нужно учитывать финансовый уровень домов. А сделать это могут немногие, поэтому и приходится обращаться к специалистам.

Для объективной оценки коттеджа проще всего вызвать поочередно 3-4 агента по продаже недвижимости. Они осмотрят коттедж и территорию, вынесут предварительные оценки. Среднее арифметическое от их оценок и будет являться объективной ценой. Остальное уже – умение торговаться и даже дело случая.