План строительства загородного дома. Часть вторая – бюджет и подрядчик

Взаимоотношения заказчика и подрядчика базируются на договоре строительного подряда. В нем необходимо учесть весь необходимый объем работ, включая самые мелкие операции – подрядчик не обязан и не будет выполнять работы, не отраженные в договоре.

Заказчик имеет полное право контролировать и вести надзор за порядком исполнения договора, заключенного между ним и подрядчиком. При выявлении недоделок он должен немедленно оповестить об этом представителей подрядчика и потребовать устранения неполадок. Претензия оформляется только документально, устное замечание может быть проигнорировано стороной подрядчика. Однако заказчик не может вмешиваться в хозяйственную деятельность подрядной организации.

Обязанности заказчика таковы:

• предоставить подрядной организации полный комплект техдокументации, в составе которой проект строительного объекта. Состав проектной документации должен быть таким, на который оформлялось разрешение на ИЖС;
• обеспечить земельным участком под застройку. В договоре строительного подряда обязательно приводятся характеристики участка – состояние земли и ее площадь;
• оказывать услуги дополнительного характера, если в них есть такая потребность. Все «дополнительные» услуги приводятся в договоре строительного подряда. В их числе может быть, к примеру, транспортировка стройматериалов, обеспечение строительного объекта водой, электроэнергией и т.п. При этом за коммунальные расходы в период строительных работ отвечает подрядчик – они входят в состав сметы;
• производить выплаты за работу подрядчика на основании сметы и в порядке, описанном в договоре. Если подрядчик указывает в договоре график работ, но не учитывает в нем обязательства заказчика по промежуточным выплатам (к примеру, по окончании очередного этапа работ), то он не может требовать оплаты прежде, чем весь объем работ не будет полностью завершен;
• производить в некоторых случаях страхование строительных рисков.

Правильный порядок расчета с подрядной организацией

Выплата авансового платежа – нормальная просьба подрядчика. Эта сумма пойдет на приобретение некоторого количества стройматериалов, на оплату транспортных и накладных расходов, сопровождающих начало строительных работ. Достаточно выплатить 30% аванс, рассчитываемый от сметной стоимости возведения коробки здания. Однако есть и такие подрядные организаций, что настаивают на 60% платеже с мотивацией «необходимость покупки полного набора строительных материалов» - заказчику следует отказать в такой выплате, т.к. это чрезмерная авансовая сумма.

Приложениями к подрядному договору являются графики строительно-монтажных работ и их финансирования, пункты которых в обязательном порядке согласуются между собой. Оба документа позволят заказчику контролировать строительные процессы, производя оплату лишь за исполненный объем работ. Порядок приемки и выплаты очередного платежа таков – подрядчик сдает заказчику работы в рамках данного этапа строительства, а заказчик принимает их, ставит подпись на акте приема и выплачивает следующую сумму по финансовому графику.

Производя поэтапную оплату работ и очередных закупок стройматериалов, следует в обязательном порядке брать с подрядчика квитанции об оплате, где указывается сумма, цели платежа и дата его осуществления. То же самое правило действует в отношении авансовых выплат – расписка обязательна.

Даты, на которые приходится очередной этап сдачи-приемки выполненного объема работ, рассчитываются заранее. В процессе осмотра объекта в день сдачи-приемки заказчику не следует торопиться – внимательно изучить выполненные подрядчиком объемы, задать необходимые вопросы. Как только он распишется в акте сдачи-приемки, подрядчик более не должен исправлять какие-либо недоделки, всплывающие позже. Особенно придирчивым следует быть при окончательной сдаче дома – самым тщательным образом исследуйте всю постройку от подвала до кровли в поиске недоработок. Пока акт сдачи-приемки не подписан, пока у заказчика на руках остается сумма окончательного расчета, подрядчик обязан исправить любые недоделки и никуда он не денется. Полный расчет производится только при отсутствии видимых недостатков.

Составляющие строительного бюджета

Ниже приводятся ориентировочные данные по оценке расходов на строительство коттеджа, для более-менее точных расчетов необходимо выяснить их, обзвонив поставщиков соответствующих услуг. Причина условности приводимых цифр не только в их устаревании, но и в большой зависимости от региональных расценок.

Первые расходные статьи сметы – бурение скважины с целью анализа состава грунта и выяснения глубины залегания грунтовых вод (стоимость буровых работ – около 1000$), а также топосъемка. Расценки на топосъемочные работы зависят от участка под ИЖС – если он относительно ровный и на нем не растет большое число деревьев, то цена топосъемки одной сотки в масштабе 1:200 будет около 12$ (на плане 1 см будет соответствовать 2 м на участке). Если же рельеф ярко выражен либо деревьев много (есть потребность в «подеревной съемке»), то топосъемочные работы в двухсотом масштабе будут стоить уже 20-25$ за сотку.

Следом в смете идут затраты на создание необходимых условий на стройплощадке. К ним относятся снабжение электроэнергией и водой, организация вывоза грунта и мусора, ограждение строительной площадки временным забором. По окончании строительства понадобятся ворота, забор, бак для мусора, создание тротуара и ступени на входе в дом, построение дорожки для въезда авто в гараж. Если строить гараж не планируется, то будет нужна площадка под автостоянку на один или несколько автомашин. На завершающей стадии – ландшафтные работ, включающие в себя посадку газонов, кустов и деревьев. Возможно будут работы по спиливанию старых деревьев. Чтобы учесть все моменты при подготовке стройплощадки имеет смысл заказать в архитектурном бюро ее проект.

Значительной статьей расходов становятся инженерные сети – газ, электричество, водопровод и канализация. Сориентировать по ценам на построение коммуникаций достаточно сложно – велика зависимость от местных условий и нужд владельца участка. Кому-то хватит септика под очистные сооружения (2000$), а кому-то требуется мощная электрическая подстанция ценой в 50000$.

Возможно, потребуется понести расходы на замену грунта, организацию дренажа участка и т.д., на это стоит отложить около 1000$.

В число необходимых расходов по строительству входит страхование возводимого здания, хотя отечественные застройщики предпочитают обойтись без них. Впрочем, если на строительство загородного дома получался кредит, то страховать его все равно придется.

Сколько стоит построить дом

Малоэтажные дома многие десятилетия строятся из кирпича, по-прежнему лидирующего в кругу частных застройщиков. В последние 3-5 лет газобетон и пенобетон серьезно подвинули кирпич, став с ним на один уровень по популярности. Поскольку любого из этих конструкционных материалов для построения коробки недостаточно – кирпичные стены утепляются минватой или пенополистиролом, а газобетон и пенобетон необходимо облицовывать кирпичом – то они относятся к одному ценовому сегменту. Стоимость постройки из этих материалов будет около 600$ за квадратный метр общей площади коттеджа. В этой цене работы по рытью котлована, созданию фундамента, возведению коробки здания, построению кровельной конструкции и ее обшивки, все требуемые стройматериалы.

Дома с каркасом из дерева или металла, с различным стеновым наполнителем и внешней облицовкой (чаще всего – кирпич), обойдутся застройщику примерно в 450$ за м². Каркасные коттеджи возводятся быстро, отличаются сравнительно малым весом, что позволяет ставить их на облегченный фундамент. Кроме того, технология построения (сборки) каркасных домов значительно удешевляет стоимость проекта.

Деревянные здания, выполненные из бруса (профилированного или клееного), обычного или оцилиндрованного бревна идут особняком. Бревна ручной шлифовки и оцилиндрованные обойдутся заказчику в 300-400$, причем это будут расценки только лишь на сам сруб. На рынке деревянных домов встречаются в два-три раза более высокие цены, в особенности на продукцию финских производителей.

Рассчитать и отложить примерно достаточную сумму на строительство дома будет мало – опытные застройщики рекомендуют создать 10% резерв. Его можно постепенно уменьшать, пропорционально завершенным этапам строительных работ, но с большой долей вероятности эти деньги понадобятся в процессе строительства на непредвиденные работы.

Чтобы иметь обоснование по расходам стройматериалов будет разумным поручить анализ затрат и возможную рыночную стоимость загородного дома опытному оценщику. Его услуги могут также понадобиться в вопросах выбора материалов для интерьерной отделки коттеджа, расходы на которые могут быть сопоставимы с бюджетом всего строительства.

В завершении

Основной вопрос, на который необходимо ответить застройщику, относится не к экономии расходов, а к стоимости коттеджа на местном рынке загородной недвижимости с учетом понесенных затрат на его возведение. И пусть владелец не планирует реализовывать свой дом в ближайшем будущем, но его качественные характеристики следует оценивать именно с позиции выгодной реализации. Если поставить себя на место потенциального покупателя, то получиться реалистично оценить качество здания. Разве кому-то будет нужен дом, который начнет ветшать и рушиться через какие-нибудь два-три года?

Не менее важно приложить все силы к развитию местности вблизи коттеджа – ландшафта как на самом участке, так и на прилегающей территории. Нужно по максимуму приложить свои силы к этому делу, стараться привлечь соседей. Совместно с ними удастся реализовать проекты автономных тепло- и энергосистем в отсутствии центрального снабжения, разработать и воплотить идеи по благоустройству территории. В результате эти шаги повысят качество жизни за городом и положительно повлияют на рыночную стоимость дома.