Суть ипотеки в России

Ипотечный залог всегда подразумевает под собой операции с недвижимостью, под которую залогодателю предоставляется кредит. С греческого слово «ипотека» переводится, как «столб» - древнегреческие кредиторы вбивали такие столбы на земельных участках своих должников. Если землевладелец, одолживший некую сумму, не способен выплатить ее с процентами кредитору, то у последнего возникает право компенсации своих расходов путем продажи залоговой недвижимости.

С некоторых пор в России под термином «ипотека» чаще всего понимается не взятие кредита под залог недвижимости, а ипотечное кредитование на приобретение недвижимого имущества, которое и выступает в дальнейшем объектом залога.
Вообще история российской залоговой ипотеки ведется с 1754 года, с появлением первых дворянских банков, занимающихся ипотечными кредитами. Правовая база ипотечного кредита полностью была сформирована в России в конце XVIII века и исправно действовала до революции 1917 года. Спустя 77 лет ипотечное кредитование вновь стало пользоваться спросом на территории РФ.

Ипотечное кредитование – что это?

Наиболее популярный формат ипотеки в России для физических лиц – получение кредита на приобретение квартиры. Залогом при этом служат либо приобретаемые квадратные метры жилплощади, либо уже имеющиеся в собственности заемщика дом или квартира.

Важно: Недвижимость, выступающая ипотечным залогом, находится под обременением – госорганы, участвующие в регистрации сделок по ипотеке, вносят записи об этом в документацию на право собственности. Ипотечное кредитование представляет собой публичный залог и при запросе лиц, заинтересованных в информации о текущем состоянии прав на недвижимость, в выписке факт залогового обременения будет обязательно указан.

Ипотечные кредиты могут быть целевыми и нецелевыми. В первом варианте сумма под залог берется с определенными целями, как-то:

• покупку завершенного объекта недвижимости. Это может быть квартира, жилой дом или их часть, включающая в себя несколько изолированных комнат или одну. Также можно приобрести дачу или гараж;
• покупку участка земли под застройку или с имеющимися на нем постройками;
• выплаты по договору на строительство жилого дома, а также договору долевого строительства дома или квартиры.

Под залог имеющейся недвижимости нецелевые кредиты по ипотеке можно получить для:

• использования на любые потребности заемщика;
• рефинансирования кредита, взятого ранее. Другими словами, для уплаты по уже существующему ипотечному кредиту.

Размер кредита по ипотеке

Банковские и небанковские кредитные организации определяют допустимые размеры суммы займа, исходя из следующих характеристик заемщика:

• совокупный доход за календарный месяц;
• сроки, необходимые получателю кредита на его полное погашение;
• стоимость объекта недвижимости, приобретаемого на заемные средства;
• размер суммы, которая будет внесена в качестве первоначального взноса (накопления, которыми располагает потенциальный заемщик).

Разумеется, в первую очередь размер кредитной суммы зависит от платежеспособности его получателя. Размер ежемесячных выплат по ипотечному кредиту для физических лиц, по стандартам кредитных организаций, не должен быть более 50% от чистого дохода заемщика (обычно – 40%). Для расчета суммы выплаты из месячного дохода соискателя кредита отнимаются налоговые сборы и расходы по иным финансовым обязательствам, к примеру, платежи по уже существующим кредитам, алименты и пр.

Рассмотрим на примере: допустим, что размер необходимого ипотечного кредита составляет три миллиона рублей на пятнадцатилетний срок. Чистый доход соискателя кредита равен 50000 рублей в месяц, а размер аннуитетного (одинакового в течение всего кредитного срока) ежемесячного платежа – порядка 36000 рублей. Поскольку размер платежа составляет 72% от месячного дохода потенциального заемщика, что на 22% превышает допустимый по ипотечному законодательству предел – 50% – то в предоставлении кредита будет отказано. Поскольку увеличение срока погашения кредита в нашем случае не решит проблемы (при меньшем процентном различии увеличение кредитного срока позволит получить требуемую сумму), то остается один вариант – привлечение созаемщика, способного участвовать в выплатах по кредиту. Ниже мы рассмотрим, кто же такой созаемщик, а пока вернемся к размерам суммы по ипотеке.

Помимо привязки к доходу заемщика, ипотечный кредит находится в жесткой зависимости с ценой недвижимости, которую получатель кредита намерен приобрести в собственность. Итоговая сумма кредита, предоставляемого кредитной организацией, рассчитывается так – от рыночной стоимости недвижимости отнимается сумма первоначального взноса, выплачиваемого заемщиком по заключении договора ипотеки кредитору.

Рассмотрим на примере: допустим, что оценочная стоимость квартиры, которую намеревается приобрести получатель кредита, равна 4,5 миллиона рублей. Он располагает суммой для первоначального взноса в 2 миллиона рублей (примерно 44% от общей цены квартиры), о чем и сообщает кредитору. Соответственно, ему предоставят ипотечный кредит размером не более 2,5 миллионов рублей.

Сроки ипотечного кредита

На размер кредита также влияет срок его действия – чем больше времени заемщик берет на погашение кредита, тем на большую сумму он может претендовать. Причин этому две: уменьшается размер ежемесячного платежа; увеличивается доход кредитора.

Рассмотрим пример по первой причине: допустим, что доход получателя кредита составляет 45000 в месяц, значит, он может выплачивать ежемесячно не более 22500 рублей. При потребности в ипотечном кредите на сумму в два миллиона рублей на 15-летний срок размер ежемесячной выплаты будет примерно равен 24000 рублей, что превышает возможности заемщика. Если же увеличить срок погашения кредита до 20 лет, то платеж, выплачиваемый каждый месяц в течение этого периода, сократится до законодательно-приемлемых 22000 рублей.

Теперь о доходе кредитной организации. Процент по ипотечному кредиту насчитывается ежегодно и чем дольше период погашения кредита, тем большая сумма поступит кредитору. При условиях, описанных в примере выше, переплата по кредитной сумме за 15-ти летний срок погашения ипотеки при годовой процентной ставке в 12% составит 2355000 руб. (практически плюс 118% к сумме кредита), а за 20-ти летний срок – уже 3330000 руб. (плюс 166,5% к сумме кредита). Конечно, фактическая доходность ипотеки для финансово-кредитных организаций будет примерно вдвое ниже из-за инфляционных процессов – эти риски закладываются ими в процентную ставку.

Ограничения по предельному сроку выплат по ипотеке всегда связаны с возрастом заемщик. Чаще всего длительность кредитного срока определяется периодом с момента заключения договора на кредитование по выходу заемщика на пенсию (достижения им пенсионного возраста). Пенсионный возраст, чаще всего, резко снижает востребованность работника на российском рынке труда, а значит, найти работу с достаточным доходом, позволяющим платить по кредиту, ему будет непросто.

Рассмотрим на примере: предельный срок действия ипотеки, как правило, не превышает 30 лет – большее увеличение длительности периода расчетов заемщика с кредитором увеличивает риски невыплаты. В случае если соискателем кредита является мужчина в возрасте 40 лет, то кредитная организация предоставит сумму на срок не более 20 лет, если же это будет 30-летний мужчина – срок может быть больше, вплоть до максимальных 30 лет.

Созаемщик по кредиту

Ели чистый доход соискателя кредита не позволяет ему выплачивать ежемесячные платежи в пределах процентной пропорции (максимум 50% от дохода), то финансово-кредитная организация предложит ему найти еще одного или нескольких человек, которые разделят бремя выплат по ипотеке в качестве созаемщика.

Обычно созаемщиков не более пяти, их выбирает банк-кредитор среди кандидатур, представленных потенциальным заемщиком. Условия, на которых тот или иной человек подходит в качестве созаемщика, не особенно отличаются от требований к заемщику – подходящий возраст и уровень доходов, «чистая» кредитная история. В большинстве случаев созаемщиками получателя ипотечного кредита становятся его близкие родственники – родители, взрослые дети, сестры и братья. Распределение сумм ежемесячных выплат по кредиту между его долевыми участниками производится на основании числа созаемщиков, уровня их дохода и родственного отношения к основному заемщику. При участии в ипотеке каждый созаемщик приобретает право на совместное владение жилой недвижимостью, являющейся целью получения кредита.

При нахождении заемщика ипотечного кредита в законном браке, его супруга или супруг включаются в число созаемщиков без какого-либо специального разрешения и независимо от наличия либо размера доходов – на основании Семейного кодекса Российской Федерации. Чтобы обезопасить свою сторону договора, кредитные организации всегда запрашивают от состоящего в браке соискателя кредита нотариально заверенный документ от второй половины брачного союза, в котором супруга (супруг) выражают свое согласие на разделение ответственности по кредитным выплатам. Единственный способ для супругов избежать равной ответственности в вопросах ипотеки перед кредитной организацией – заключение брачного контракта. Его копию, заверенную нотариально, необходимо предоставить кредитору. Необходимо заметить, что этот способ отказа от ответственности по оплате кредита также означает и отказ от прав на жилую недвижимость, покупаемую в ипотеку.

В тексте договора на ипотечный кредит указывается степень ответственности каждого из созаемщиков. Как вариант, это могут быть обязательства выплаты ежемесячных сумм равного размера или переход оплаты к созаемщику лишь в ситуации, когда погашение кредита заемщиком не производится вовремя.

Рассмотрим на примере: допустим, что заемщику необходим кредит в размере полутора миллионов рублей на 15 лет. Его доход равен 30000 рублей в месяц, а расчетные ежемесячные выплаты на погашение кредита – около 18000 рублей, т.е. 60% от месячного дохода заемщика, что слишком много. Даже если существует возможность увеличить срок полного расчета по ипотеке до 20 лет, сторона-кредитор все равно не пойдет на заключение договора, поскольку размер выплат оказывается недопустимо высоким (более 50% от дохода заемщика). Чтобы все же получить ипотечный кредит в необходимом размере, его соискатель может задействовать созаемщика. Им, например, может выступить родной брат, зарабатывающий за месяц 25000 рублей. Таким образом, общий ежемесячный доход заемщика с созаемщиком будет равен 55000 рублей и месячные выплаты по кредиту в размере 18000 рублей составят примерно 33% от суммы общего дохода, что позволит без проблем получить кредит в необходимом размере.

Закладная по ипотечному кредиту

Процедура получения кредита по ипотеке сопровождается подписанием заемщиком специального финансового документа – закладной. Ее владельцем является кредитор, приобретающий право требовать от получателя кредита соблюдения условий по его своевременному погашению, отраженных в договоре на ипотеку.

Организация, предоставившая ипотечный кредит, может привлечь к обслуживанию выплат своего полномочного представителя, именуемого сервисный агент. Он действует в интересах и по поручению владельца кредитной закладной – отслеживает текущие платежи по погашению суммы кредита, занимается обслуживанием других условий договора по ипотеке (к примеру, решает вопросы с необходимыми для заемщика справками, дает разрешение на внесение изменений в планировку объекта жилой недвижимости и т.п.). При возникновении проблем в отношении кредитных выплат, сервисный агент может заниматься их разрешением, а также курировать вопросы реструктуризации, рефинансирования и пр.

Права и обязанности участников договора на ипотеку

Квартира или дом, купленные на средства по ипотечному кредиту, поступают в собственность заемщика. Но свободно распоряжаться правом собственности на жилье, ввиду его нахождения в залоге у кредитора, он не может.

В ипотечной жилой недвижимости, к примеру, можно производить регистрацию родственников из состава своей семьи, можно оформить в наследство по завещанию, но при этом все обязательства в отношении выплат по кредиту перейдут к наследнику.

В случаях, когда владелец залогового жилья захочет сменить в нем планировку, зарегистрировать на постоянной основе не члена семьи, сдать часть и все помещения в аренду, выставить на продажу – ему придется прежде получить письменное одобрение владельца закладной.

Заемщик, получивший ипотечный кредит, обязан сообщать кредитной организации размер своих доходов и ряд других сведений, перечисленных в договоре на ипотеку. К примеру, он обязан предъявить стороне кредитора сведенья об уплате страховых платежей. Также информацией, обязательно предоставляемой кредитору либо его сервисному агенту, являются перемена реального местожительства, адреса по месту регистрации, почтового адреса и телефона для связи, перемены места работы. Заемщик должен в кратчайший срок уведомить владельца закладной об изменении состава семьи, вступлении в брак или его расторжении, подписании, внесении корректив или разрыве брачного договора.

Представители организации, владеющей закладной на приобретенное по ипотеке жилье, имеют полное право производить время от времени проверку текущего состоянии объекта залога, требовать от получателя кредита принятия мер по обеспечению должной сохранности залоговой недвижимости. При невыполнении заемщиком обязательств, касающихся оплаты кредита, кредитор вправе настоять на продаже залогового дома или квартиры с целью полного погашения оставшейся суммы долга. Денежные средства от продажи залоговой недвижимости, оставшиеся после полной уплаты по кредиту, поступают в распоряжение бывшего заемщика и созаемщиков, если таковые имеются.

Кредитор, на которого оформлена закладная на жилую недвижимость, имеет право передать финансовые расчеты и сопровождение по кредиту избранному сервисному агенту. Он может продать или переоформить закладную на организацию, не являющуюся участником первоначального договора ипотеки – в такой ситуации новый владелец закладной приобретает право требовать от заемщика своевременных кредитных выплат.