Кредит или ипотека – что лучше?

По причине популярности государственных социальных программ ипотеки, в которых она является долгосрочным кредитом на покупку жилой недвижимости, этот заем многими считается исключительно жилищным кредитом. На самом деле термин «ипотека» по своей сути означает «залоговое обременение недвижимости» со стороны кредитора, предоставившего заем. Другими словами, ипотечная недвижимость – это всего лишь залог по кредиту, гарант возвращения заемных сумм. А вот получить и использовать кредит по ипотеке можно использовать в самых разных целях – для покупки автомобиля, организации пышной свадьбы или, к примеру, для лечения родственника. Единственно, ипотечный кредит может быть использован лишь для удовлетворения тех потребностей заемщика, для которых он и брался, т.е. которые были заявлены перед банком. Сумма ипотечного кредита в большинстве случаев переводится сразу на банковский счет поставщика услуг или товаров, необходимых заемщику – в форме наличных эти деньги не выдаются.

Для оформления потребительского кредита банк не потребует залога, его будет интересовать только реальная платежеспособность потенциального заемщика – способен ли тот производить выплаты кредиту. В случае положительного решения банковской организации, кредитованная денежная сумма может быть выдана как безналичной, так и в наличной форме. Причем потратить эти деньги заемщик может по собственному усмотрению – банк следить за этим не будет, его интересуют только ежемесячные выплаты.

Исследовав основные различия между двумя видами кредита – ипотечным и потребительским – перейдем к более пристальному их анализу с позиции физического лица (в данном случае – соискателя займа).

Кредит ипотека – плюсы и минусы

Основная проблема с оформлением ипотеки для заемщика связана с предоставлением объемного набора документов для банка – быстро собрать его физически невозможно. А главное достоинство ипотечного кредита – в длительности срока погашения, что, с учетом ежегодного прироста доходов, позволяет относительно легко справиться с кредитным бременем.

Перечислим остальные достоинства кредита по ипотеке:

• сравнительно низкая годовая ставка, не превышающая 15%. Это объясняется просто – имея залог в виде недвижимости, банк располагает достаточно высокими гарантиями выплат по кредиту, что делает заем менее рискованным;
• значительная сумма кредита, ограниченная только сроком погашения займа и уровнем ежемесячного дохода заемщика. Предоставление займа в размере нескольких миллионов рублей является вполне обычной практикой в ипотечном кредитовании;
• длительный срок на погашение займа. Выплаты крупного кредита за пару десятков лет не слишком уж обременят семейный бюджет, тем более, что в крайнем случае всегда можно договориться с банком о непродолжительной отсрочке;
• дополнительная безопасность сделки с жилой недвижимостью. Поскольку в интересах банка-кредитора убедиться в отсутствии рисков по залоговой недвижимости, его финансовые эксперты тщательно проверят законность купли-продажи жилья, приобретаемого на ипотечный кредит. При малейших признаках сомнительности продавца жилой недвижимости, банк откажет в выдаче целевого кредита на ее покупку;
• пользоваться имуществом, приобретенным по ипотеке, можно относительно свободно в течение всего срока погашения кредита – жить в ипотечной квартире, ездить на ипотечном автомобиле и т.д.

Недостатки ипотечного кредита:

• при всей значительности размера займа, использовать его допускается только на цели, согласованные с банком. Т.е. права свободного распоряжения кредитными суммами у заемщика нет;
• дополнительные расходы помимо выплат для погашения кредита. Львиную долю таких затрат составляют обязательные страховые полисы. Кроме того придется потратиться на платные документы, госпошлины и справки для оформления ипотеки;
• ипотечный заем на покупку дешевого жилья, к примеру, расположенного в доме постройки середины XX века, не предоставит ни один банк (исключения крайне редки и, подчеркиваю, к дешевой недвижимости не относятся) – рыночная стоимость такого залогового объекта недвижимости будет снижаться год от года, поэтому сделка для кредитора рискованна;
• длительные сроки на получение суммы займа, может уйти до двух месяцев. Быстро собрать все документы, требуемые банком для оформления ипотеки, невозможно. После необходимо ждать, пока жилье осмотрят страховщики и оценщик, а далее – ожидать решение банка;
• имеются ограничения на пользование ипотечным залогом. Весь срок погашения кредита заемщик обязан согласовывать действия над залоговым объектом с банком. В случае жилой недвижимости это будут вопросы прописки родственников, проведение перепланировки и капитального ремонта, продажи и т.д.;
• за весь период выплат по ипотеке на счета банка кредитора поступит сумма, в 2-2,5 раза превышающая сумму займа. Таким образом, банку заемщик отдаст как минимум вдвое больше денег, чем получил.

 Кредит на потребительские нужды

Достичь с банком договоренности о получении потребительского кредита значительно проще, чем об ипотеке, и основная тому причина – большая выгода для кредитора. При этом сумма займа может быть довольно высокой, при условии подтвержденной платежеспособности клиента. К положительным характеристикам потребительского кредита относятся:

• небольшое количество обязательной документации, необходимой для оформления займа. Банк примет решение и выдаст кредит гораздо быстрее, чем в случае ипотеки;
• кредитованная сумма расходуется по усмотрению заемщика, банк не отслеживает назначение трат;
• суммы запрашиваемого клиентом потребительского кредита могут быть как значительными (на покупку квартиры или автомобиля), так и сравнительно небольшими (например, для приобретения смартфона);
• при помощи банковской ссуды появляется возможность приобрести желаемый объект в те сроки, которые удобны для заемщика;
• расчет по кредиту происходит в течение многих месяцев выплатами небольшого размера, что не обременяет получателя займа;
• жилая недвижимость, купленная на заемную сумму по потребительскому кредиту, не является залогом по сделке с банком – ее можно сдавать в аренду или продать для извлечения прибыли.

Потребительский кредит и его недостатки:

• ставка по займу может достичь 25% годовых и выше, поскольку отсутствует кредитный залог;
• срок кредита на потребительские нужды не превышает максимальных 7 лет – в среднем 2-3 года;
• на приобретение жилой недвижимости его с большой вероятностью не хватит, поскольку сумма такого займа не превышает полутора миллионов рублей. При этом получить максимальный размер потребительского кредита без привлечения поручителей невозможно.

Выбор между потребительским и ипотечным кредитом

В завершении рассмотрим условия, при которых будет особенно выгодным один или другой вид кредита.
Если сумма взноса, выплачиваемого банку перед получением кредитной суммы (первый взнос), составляет примерно 35-40% от размера займа и выше, то стоит выбрать потребительский кредит, поскольку это позволит избежать обременения жилой недвижимости. Также данный вид займа более выгоден при обращении клиента к кредитору за относительной небольшой суммой – порядка 800000 руб. Ипотека в такой ситуации обойдется довольно дорого, учитывая затраты на оценку залогового жилья, страховку и регистрацию сделки в госорганах – в сумме они компенсируют высокую процентную ставку кредита на потребительские нужды. Наконец, потребительский заем определенно будет выгоден, если его получатель уверен в скором поступлении денежных средств, позволяющих полностью погасить кредит.

Чем дольше времени занимает период выплат по ипотечному кредиту, тем эта форма займа становится выгодна для получателя. Инфляция компенсирует как минимум 4% от суммы годовых выплат, размер которых не меняется год от года. А жилая недвижимость стабильно растет в цене каждый год – двукратное увеличение ее стоимости за десять лет будет вполне естественным.

Напоследок стоит отметить разницу в психологическом восприятии двух рассматриваемых форм займов. К многолетним выплатам по ипотеке заемщик со временем привыкает, воспринимая их на подобии коммунальных платежей. А на потребительский кредит развивается иная реакция – стойкое недовольство, ведь новизна приобретенного на заемные деньги имущества или услуг быстро утрачивается, а обязательства выплачивать за эту покупку остаются на многие месяцы.