Ипотека и материнский капитал

Период действия программы материнский капитал заканчивается в конце 2016 года. Все дети, родившиеся в семьях следом за первенцем до конца срока, обладают правом участия в этом государственном проекте.

Сумму, указанную в сертификате на маткапитал, в наличной форме получить невозможно. Ее можно использовать исключительно в трех целях: на образование детям; на приобретение более просторного жилья для семьи; на пенсионные накопления матери ребенка.

Материнский капитал имеет еще одно название – семейный. Поэтому воспользоваться им в определенных условиях может мужчина: отец ребенка, мать которого в силу причин утратила право на получение сертификата; единственный усыновитель; при некоторых обстоятельствах на сертификат могут претендовать дети в возрасте до 23 лет (не достигшие совершеннолетия). Оформлением материнского капитала занимается Пенсионный фонд – его отделение в данном населенном пункте.

Перечислим основные моменты, касающиеся материнского капитала:

• право его получения имеют семьи, в которых родился второй, третий и т.д. ребенок в период с начала 2007 года по конец 2016 года. Также это право распространяется на усыновленных детей в этот период. Для лиц, оформивших опекунство над детьми, сертификаты по данной госпрограмме не выдаются;
• претендовать на материнский капитал могут лишь матери и дети, являющиеся гражданами РФ. Отец либо усыновитель ребенка, обладающего гражданством России по праву рождения, может претендовать на материнский капитал, который не может быть получен по определенным причинам матерью дитя, не имея гражданства Российской Федерации;
• оформить материнский капитал на ребенка можно только один раз. При этом сумму, указанную в сертификате, не обязательно расходовать ради какой-то одной цели – допускается ее разделение. К примеру, часть средств тратится на образование ребенка, а оставшаяся – вносится на пенсионный счет матери, либо идет на выплаты по ипотеке. Также возможно израсходовать часть средств материнского капитала, а оставшиеся сохранить на счету Пенсионного фонда до срока;
• подоходный налог с материнского капитала не взимается.

Расчеты по ипотечному кредиту из материнского капитала

Заметим, что на основании федерального закона №256-ФЗ от 29.12 2006 года сумму по сертификату материнского капитала разрешается использовать не только для выплат по кредитам на жилую недвижимость, но и для иных способов улучшения жилищных условий:

• прямая покупка жилья, денежная сумма материнского капитала в этом случае переводится на счет продавца по договору купли-продажи;
• постройка малоэтажного жилого дома строительно-подрядной компанией;
• строительство дома (а также его ремонт), выполняемое своими силами. Денежные средства в размере, указанном в сертификате, переводятся на счет получателя сертификата;
• компенсация расходов по уже осуществленному строительству или ремонту частного дома;
• внесение взноса по долевому строительству;
• выплата сумм из материнского капитала на вступительный (паевой) взнос участниками жилищного кооператива, членом которого может быть как мать ребенка, на которого оформлен сертификат, так и ее супруг.

При столь широком диапазоне возможностей использования средств материнского капитала, наиболее популярны выплаты по займам на жилую недвижимость – в 2013 году почти 2/3 семей, ставших обладателями сертификата на ребенка, потратили их на погашение кредитов. Причина этих действий довольно проста – закон позволяет расходовать средства маткапитала при взрослении ребенка до трех лет. И есть лишь одно исключение, закрепленное в законе №288-ФЗ от 25.12.2008 года – семья, имеющая задолженность по жилищному кредиту, имеет право подать заявку на использование всей суммы материнского капитала, как только супругой будет получен соответствующий сертификат. Таким образом, многие родители не намерены ждать, пока ребенок не достигнет трехлетнего возраста и спешат произвести выплаты по займам из суммы, выделенной государством.

Чтобы внести сумму из материнского капитала в счет уплаты задолженности по жилищному кредиту, необходимо предъявить сертификат и оформить заявление в банке, где был получен заем. Денежные средства на банковский счет переведет Пенсионный фонд. Обратите внимание – маткапитал принадлежит всем членам семьи, поэтому использование его суммы для выплаты по ипотеке должно сопровождаться юридическим оформлением доли недвижимости на ребенка. При этом какой-либо точный размер доли в ипотечной квартире или доме законом не установлен – для него важно, чтобы эта доля в принципе была. Поэтому окончательно решение о том, какая часть жилой недвижимости будет оформлена на ребенка, принимают супруги.

Внести сумму материнского капитала в качестве выплаты по займу можно в любом банке, где ранее этот жилищный кредит был получен. Средства маткапитала принимаются банками при заключении ипотечного договора, что позволяет ввести их в качестве дополнения к сумме первого взноса по кредиту, что позволит снизить размер необходимого займа. Однако чтобы оформить кредит на покупку жилой недвижимости с привлечением денежных средств, полученных от государства на ребенка, требуется в точности выполнить ряд условий, описанных далее.

Как взять ипотеку под материнский капитал

Несколько лет назад, когда государственная программа материнского (семейного) капитала была только начата и проходила стадию «испытаний в реальных условиях», банки предлагали наиболее выгодные условиях по займам с участием денежных сумм, выделяемых на детей из федеральной казны. Сейчас ситуация иная – разберем ее.

Минимальный размер первого взноса, вносимого заемщиком в банк для получения кредита, равен 10% от кредитуемой суммы (если выплачивается из сбережений заемщика) или быть чуть ниже – в размере денежных средств маткапитала. На первый взгляд, такие ипотечные программы выгодны для будущего владельца жилья, которое он рассчитывает приобрести на заемные деньги банка – проще собрать сумму для первого вноса или ее вообще не придется откладывать, если использовать только материнский капитал. Однако перечень банков, готовых предоставить жилищный заем на основании взноса из маткапитала, крайне мал и конкуренция за клиентуру в их рядах практически отсутствует. Это создает для банков возможность заработать на внешне выгодных для заемщика условиях, используя повышенные процентные ставки.

Перейдем к практике получения ипотеки с использованием материнского капитала. Получив сертификат в местном отделении Пенсионного фонда, необходимо присоединить его к общему пакету документов, запрашиваемых банком для предоставления кредита. Важно, чтобы на счету маткапитала была его полная сумма на момент обращения в ипотечный банк. Выше было отмечено, что закон позволяет тратить денежные средства из материнского капитала частями и на разные цели, но частично потраченный сертификат не будет принят банком в счет первого взноса.

Допустим, что сумма сертификата сохранена в целости, в банке, куда клиент обратился за займом на жилье, есть программы кредитования с использованием материнского капитала, сотрудники его кредитного отдела произвели расчет по размеру кредита, годовой процентной ставке и сумме ежемесячных выплат – договор подписан, заемные деньги поступили на счет соискателя кредита. Но новоиспеченному заемщику понести расходы придется еще.

Ипотека – материнский капитал, как первоначальный взнос

Обладатель сертификата на материнский капитал должен понимать, что этот документ дает право на целевую государственную субсидию, но реальными деньгами он не является – обналичить сертификат совершенно невозможно. Пенсионный фонд переведет денежную сумму, указанную в маткапитале – но не ранее, чем купленная на заемные деньги банка квартира будет полностью принадлежать владелице сертификата, ее супругу либо члену ее семьи. Получается, что сумма первого взноса, частично содержащая или состоящая полностью из денежных средств материнского капитала, в действительности банку не поступает. Но без этого обязательного взноса выдача кредита невозможна, поэтому банк-кредитор идет на компромисс – он дает заемщику дополнительный кредит, размер которого равен сумме, указанной в сертификате на маткапитал. Этот заем предоставляет по процентной ставке, соответствующей установленной ЦБ РФ ставке рефинансирования – ее действующий размер последние два года составляет 8,25%.

Рассмотрим на примере: если ипотека оформляется с привлечением средств материнского капитала, полученного в 2014 году – его размер 429408,4 рубля – то временно-заемный кредит банка на первый взнос будет равен этой сумме. А поскольку деньги на счет банка-кредитора из Пенсионного фонда поступят только после предоставления документов о праве собственности на ипотечное жилье, то каждый месяц по временному займу будет начисляться банковская ставка в размере примерно 0,69% или 2962,92 рубля. Чем больше времени уйдет на поиск жилья и оформление сделки купли-продажи, тем большая сумма будет насчитана по процентной ставке в пользу банка. Разумеется, ипотечный банк также насчитает различные комиссии за ведение счета, страховку и т.д.

Кроме того, ипотека на материнский капитал всегда стоит дороже в отношении годового процента. При 10% первоначальном взносе от суммы займа годовая ставка будет порядка 12-17%, а при 20% размере взноса – 10-14%. Таким образом, чем выше первоначальный взнос, внесенный на счет банка-кредитора, тем ниже годовая ставка по ипотечному займу. Но по сравнению с другими ипотечными программами кредитования, предлагаемыми банками для своих клиентов, годовая ставка для программы займа с включением маткапитала в сумму первоначального взноса всегда будет выше.

Материнский капитал выгоднее использовать для погашения ипотечного кредита, а не для его получения – так будет дешевле.

Главный подводный камень ипотеки с материнским капиталом

Покупка жилой недвижимости в ипотеку за маткапитал скрывает в себе одну проблему, связанную с выделением доли жилья на ребенка. Если заем брался на срок более 20 лет и не будет погашен раньше, то эта проблема не всплывет, поскольку дети за это время вырастут до совершеннолетия. Но в противном случае – например, в ситуации, когда приобретенная жилплощадь становится слишком мала для семьи и супруги намереваются продать ее, чтобы приобрести по ипотеке просторную квартиру, проблема с детскими долями в жилой недвижимости резко обостряется.

Воспользовавшись государственной субсидией по материнскому капиталу для получения или погашения ипотечного кредита, заемщик, как уже упоминалось, обязан нотариально оформить долю квартиры на ребенка, рождение которого позволило получить маткапитал. С этого момента за соблюдением жилищных прав ребенка будут следить органы опеки и продать ее либо выставить в качестве залогового объекта можно будет только с разрешения представителей этого ведомства, а они такого разрешения не дадут – отказать всегда проще, чем иметь потенциальные проблемы с органами правопорядка в будущем.

Поэтому более разумным будет использование материнского капитала на иные, разрешенные законодательством цели – образование ребенка и пенсию матери.