Разрешение на остекление балкона

Преобразование балконной площади воспринимается домовладельцами, как вполне обычное действие. Ведь после застекления на балконе можно будет сушить белье, отдыхать или устроить зону хранения для колясок и велосипедов. Более того, если вывести на остекленный и теплоизолированный балкон освещение с отоплением – получается жилая комната, пусть и небольшая. Сегодня в жилфондах крупных городов доля квартир с балконами и лоджиями, имеющими остекление, составляет более 60%.

Однако облагораживание балкона в собственной квартире может оказаться незаконным. Поэтому прежде, чем приступать к утеплению балконной площадки, следует выяснить – нужно ли разрешение на остекление балкона. Как правило, такое разрешение действительно нужно и причин этому несколько.

Остекление балкона – переустройство или перепланировка?

Установка на лоджии либо балконе оконных рам не изменяет площади квартиры, поэтому не является фактической перепланировкой. Перекрытие балкона остеклением – это переустройство. Вообще, между перепланировкой и переустройством жилья значительная разница: под первой понимается перенос внутренних стен с изменением площади и конфигурации отдельных комнат; под вторым – изменение схемы электропроводки или иных систем инженерных коммуникаций.

Легализация перепланировки квартиры требует согласования во многих государственных и общественных организациях, это достаточно хлопотно. На работы по остеклению балкона, выполняемые по стандартному формату – установка оконных рам – прямых ограничений нет. Однако в трех случаях остекление балкона запрещено полностью:

• при нарушении пожарных правил. К примеру, в домах постройки 1970-1980-х балконы служили выходом к пожарной лестнице, а значит их остекление невозможно;
• при нарушении вида на фасад здания. Касается жилых и административных объектов, отнесенных к памятникам архитектуры;
• при ветхом состоянии многоквартирного дома. В подобных зданиях несущие конструкции могут быть повреждены из-за возросшей нагрузки на площадку остекленного балкона.

Как отмечают юристы, остекление лоджии и балкона с позиции законодательства все же может быть приравнено к перепланировке, поскольку масса отделочных, рамных материалов и стекла увеличивает нагрузку не только на плиты перекрытия, но и на фасадную отделку. Причем характеристики выполняемого остекления обязаны соответствовать ряду нормативов, в т.ч. гигиеническим, санитарным, пожарным, условиям безопасной эксплуатации здания.

Когда остекление балкона называется перепланировкой

Собственники квартир воспринимают свою недвижимость, как нечто исключительно свое, что позволяет им преобразовывать балконы по собственным интересам. Монтаж остекления на лоджиях часто не завершается только этой операцией – в реконструированное помещение переносится кухня, ставятся отопительные радиаторы. Во многих квартирах после остекления балкона демонтируются оконные рамы между ним и прилегающей комнатой. Изменения такого рода будут признаны перепланировкой (Жилищный кодекс РФ, статья 25).

Отдельно рассматриваются с позиции закона балконы, ранее не имеющие крыши. По строительным нормативам такие помещения считаются плоскими (не объемными), а застекление придает им объем, что признается конструктивным изменением фасада дома – перепланировкой. Также к перепланировке будут отнесены вывод оконной рамы при застеклении за плоскость фасада (наращивание объема помещения), а также установка над лоджией козырька.

Согласование остекления балконов обязательно для квартир, находящихся на последнем (верхнем) уровне многоэтажки. Поскольку над такими балконами нет ограждения, то монтаж оконных рам потребует их крепления к кровельной конструкции и фасаду дома, что недопустимо без одобрения госслужб.

Особые риски вызывает монтаж на балконе панорамных рам. Из-за массивности панорамного остекления нагрузка на балконную плиту возрастает вдвое-втрое по сравнению с расчетными параметрами. Кстати, полная замена плиты, предпринимаемая в целях ее усиления, также требует разрешения госорганов. Для собственников квартир, намеревающихся выполнить данные виды реконструкции балкона, подготовка и согласование проекта работ с государственными службами обязательно!

В каких госслужбах согласуется остекление лоджии (балкона)

Прежде всего – БТИ, полностью именуемое «бюро технической инвентаризации». Сюда представляется проект будущей реконструкции с указанием размеров, стыковых зон, смета и описание материалов и т.п. Также проект должен содержать экспертные расчеты по нагрузкам на перекрытия и заключение о допустимости работ по остеклению.

Для АПУ (архитектурно-планировочного управления) нужно подготовить эскиз будущего остекленного балкона, изобразив на рисунке узоры и цвета наружной обшивки. Заметим, что любые изменения, внесенные в одобренный с АПУ эскиз, нужно согласовывать повторно.

В районном пожнадзоре требуется согласовывать перечень сметных материалов, выбранных для переделки балкона. Специалисты пожарной службы должны дать заключение, что материалы, применяемые для реконструкции, не осложнят эвакуацию при возможном пожаре.

Следует обратиться в санитарно-эпидемиологическую службу для получения справки, что вносимая реконструкция здания не изменит его функционального назначения и позволит соблюсти установленные санитарные нормативы.

По готовности разрешений от перечисленных выше служб, остается обратиться с ними в жилищную инспекцию. Именно эта служба принимает окончательное решение о допустимости остекления балкона, исходя из соответствия проектно-сметной документации нормативам. На последней стадии межведомственная комиссия оформляет разрешение на переделку лоджии или балкона.

Если многоэтажка в городском центре

В начале XX века квартира, имеющая балкон, считалась особенно статусной – там располагались столик со стульями, цветы в горшках. Причем во многих домах балконов попросту не было. Сейчас балкон воспринимается иначе – не как личное пространство улицы, а как неэффективная часть квартиры. Вещи требуют все больше места, приходится выжимать максимум из жилплощади и переделывать балконы до сухих кладовок. К тому же остекление лоджии позволит снизить воздействие уличных шумов на жилые покои.

Архитекторы из городских АПУ называют балконы с остеклением неэстетичными. Собственники, выполняющие остекление балконных площадей, не думают об экстерьере здания – их интересует только лишь расширение жилой площади. В итоге фасады многоэтажек изуродованы разномастными балконными «коробками», нарушающими эстетику объектов городской застройки.

Наряду с техническими причинами допустимость остекления балкона связана с местоположением дома («красная линия») и с его охранным статусом. В случае «фасадных» домов, обрамляющих городские улицы и кварталы, а также архитектурных памятников необходимо одобрение более широкого числа ведомств, вплоть до Минкульта. Добиться разрешения на остекленный балкон для подобных многоэтажек практически невозможно.

Прецеденты в судах

В России уже имеется практика судебных разбирательств по факту остекления балконов. В 2012 году городской суд Санкт-Петербурга обязал собственника квартиры произвести демонтаж балконного ограждения (решение №0254 от 17.01.2012 г.). В данном судебном решении отмечено, что на выполненную реконструкцию балкона с монтажом козырька отсутствует проект и разрешительная документация. К тому же материалы ограждения и обшивки балкона являлись пожароопасными (сильно горючими), т.е. не отвечающими нормам строительной безопасности.

Заметим, что судебные решения по балконному остеклению не носят однозначно запрещающий характер. Так в 2014 году городским судом г.Дзержинск (Нижегородская обл.) было вынесено решение (№2-3347/2014 от 14.10.2014 г.) об отказе по иску с требованием о возвращении застекленному балкону изначального вида. Истец, владеющий одной из квартир в одном доме с ответчиком, утверждал, что реконструкция балкона не согласовывалась ответчиками с БТИ, также был изменен фасад многоэтажки и возросла нагрузка на балконную плиту.

Ответчик заявил, что паспорта на фасад многоквартирного дома нет и на момент судебного разбирательства не существует нормативного документа, устанавливающего условия по согласованию застекления балкона в г.Дзержинск. После рассмотрения обстоятельств иска суд отказал в его удовлетворении полностью, поскольку истец (частное лицо) не уполномочен одобрять или не одобрять перепланировку каких-либо помещений – это право принадлежит администрации г. Дзержинск. А экспертных сведений о возросшей нагрузке на балконную плиту истцом предоставлено не было.

В завершении

Переделка балкона с установкой застекления не особенно повышает стоимость квартиры, но усиливает к ней интерес покупателей. За модой на остекленные балконы, установившейся в середине 90-х, последовали многие собственники квартир в крупных городах. Тогда балконное ограждение выполнялось из деревянных, реже алюминиевых рам, а сейчас наиболее приоритетны стеклопакеты с ПВХ-рамами.

При продаже/покупке квартиры с остекленным балконом важно не только оценить тип остекления и наличие надежного козырька, но и убедиться в совпадении реальной планировки жилья с данными БТИ. Заметим, что на большинстве фотографий, имеющихся в данном материале, показаны застекленные балконы, легализовать которые невозможно – их безусловно признают перепланировкой.