×
Сделать запрос

Тип заявки:


Раздел:


Подраздел:




 

Рекомендуем


 

 





Каталог статей

Ремонт в новостройке: первый этап


Ремонт в новостройке: первый этап

Помещения в новостройках передаются покупателям с черновой отделкой (выровненные стены, потолок и готовая стяжка пола), либо отделанными начисто и готовыми к вселению. Но вне зависимости от варианта отделки свежеприобретенное жилье часто оказывается не совсем готовым к заселению – там и тут обнаруживаются дефекты. Прежде, чем перейти к анализу возможных строительно-монтажных недостатков новостройки, посмотрим законодательные нормы.

Большинство жилых многоэтажек возводятся сегодня на условиях долевого строительства, нормируемого законом №214-ФЗ. В нем отмечена обязанность застройщика устранять недостатки по объекту (как всего здания, так и отдельных квартир) в течении договорного срока гарантии (не менее 5 лет). Но гарантийные сроки на оборудование (инженерное, технологическое) обычно более коротки. Наконец, в суде застройщик будет пробовать доказать непричастность к дефекту, заявляя невыполнении надлежащего ремонта собственником, эксплуатационные нарушения или естественный износ.

Заметим, что наибольшее число застройщиков все же предпочитают разбираться с жильцами по недоделкам посредством соглашения. Стоит ли рассчитывать на адекватность строительной компании? Конечно же нет. В идеале дефекты следует сфотографировать и указать в акте на приемку квартиры-новостройки. Это позволит требовать застройщика бесплатного устранения недоделок в определенный (достаточный) срок, снижения стоимости договора или компенсации затрат покупателя на ремонт по существующим дефектам.

Какой из трех доступных собственнику новой квартиры вариантов выбрать? Взвесим последствия выбора. Практически все застройщики соглашаются на бесплатный ремонт и направление своей бригады, но не сразу, причем ожидание мастеров затягивается на недели. Причем с первого раза исправить недоделки им, чаще всего, не удается.

Быстрее и эффективнее исправлять строительные дефекты путем найма сторонних мастеров, а после требовать с застройщика компенсации затрат. Но достичь соглашения по сумме сметы оказывается непросто, с большой вероятностью будет разбирательство в суде.

Независимо от выбранного пути решения проблем с недоделками по квартире-новостройке ее владелец должен разобраться в технических нюансах каждого дефекта, ведь иначе оценить качество произведенных работ невозможно.

 

Дефекты новостройкиТри совета по ремонту уровня «работа над ошибками» в новостройке:

  • наймите эксперта, обратившись в специализированную компанию. Принимайте квартиру от застройщика в присутствии данного эксперта и лишь после его оценки состояния помещений. Подобная услуга недешева (от 15000 руб.), но того стоит;
  • быстрее решить конфликт с застройщиком путем мирового соглашения. Обозначьте готовность к мировой при предъявлении претензий. В суде разбирательство займет месяцы, на протяжении которых ремонт в новой квартире начать невозможно;
  • изучите текст приемо-передающего акта на квартиру. Если имеется пункт «об отсутствии претензий к состоянию помещений» - не подписывайте его.

Дольщикам следует знать – банкротство строительной компании-застройщика не означает, что недоделки придется устранять собственникам квартир. Эта обязанность возлагается законом на компанию-продавца жилой недвижимости.

 

 

 

Впрочем, визуально оценить результаты черновых работ в новостройке домовладелец может сам:

  • нужен ровный брусок или шпатель метровой ширины. Вертикально приложите проверочный «инструмент» к стенам на уровне карниза, затем возле плинтуса, посмотрите зазоры. Если их ширина более миллиметра, стену нужно шпаклевать;
  • необходима ровная доска двухметровой длины и пузырьковый уровень. Положите доску на черновой пол (стяжки), поставьте сверху строительный уровень. Проверьте уклон – перепады на двухметровой дистанции должны быть не более 4 мм;
  • откройте окно, осмотрите углы и стены снаружи. Мокрых участков, вздутой штукатурки и трещин быть не должно;
  • возьмите проектную электроустановочную схему по квартире. Пройдитесь по помещениям, сверяя расположение выключателей и розеток со схемой;
  • возьмите фонарик и осмотрите поверхности труб водопровода и отопления. Никаких повреждений и ржавых потеков быть не должно.

Далее рассмотрим наиболее частые «черновые» дефекты новых квартир, с которыми сталкиваются дольщики.

Неверно установленные окна

Дефекты новостройкиНаиболее частыми строительными недоделками застройщиков являются дефекты монтажа оконных блоков. Часть «оконных» проблем исправляется достаточно легко, но некоторые требуют полного демонтажа рам.

Оконная рама протекает по нижним углам. Источник проблемы – неверно установленный отлив и некачественная герметизация шва между рамой и стеновым проемом. Остекление новостроек выполняется по условиям ГОСТ 30971-2002, нормирующим порядок закрепления оконных блоков и герметизацию шовного зазора. Данный ГОСТ утверждает допустимость гидроизоляции внешнего монтажного шва оконной рамы специальной уплотнительной лентой (ПСУЛ).

Случается, что ширина зазора слишком велика, либо лента некачественная и не способна защищать шов от влаги или ее попросту выдуло ветром. Тогда потоки дождя пропитают пенополиуретановую пену (ею задуваются швы) и вода поступит в комнату. Если же проблему протечек создает отлив – он либо чересчур короток, либо искривлен при монтаже и накапливает воду.

 

Устранить проблему текущего окна несложно:

  • снять отлив и выровнять его основание (нижнюю плоскость проема в стене). Следует срубить неровности (потеки пены или раствора), препятствующие 10о уклону отлива наружу;
  • установить отлив на подготовленное место, приклеив к основанию кровельным герметиком с закреплением в двух местах саморезами. Если прежний отлив короткий – требуется новый;
  • зачистить внешний шов по всему периметру рамы, заложить новую ленту. Поверх нее зазор штукатурится пескоцементным раствором (две части песка, одна часть цемента) или плиточным клеем на цементном вяжущем.

Кстати, допустима замена ПСУЛ кровельным герметиком признанных марок – Titan Professional, Soudal, Технониколь и т.п.). Перед выполнением герметизации таким способом требуется предварительно заклеить поверхности стены и рамы вдоль шва малярным скотчем.

Дефекты новостройкиПосле дождя на подоконнике видны потоки. Распространенный источник проблемы – засорение дренажных отверстий оконных рам цементной крошкой и пылью. Отверстия хорошо заметны при открытой створке, находятся в нижнем фальце. Их можно прочистить самостоятельно, используя тонкий стержень или кусочек проволоки. После прочистки нижнего дренажа в раме, стоит проверить чистоту компенсационных отверстий, имеющихся в верхнем рамном профиле. Впрочем, они редко засоряются.

Окно трудно закрыть, через щель между створкой и рамой протекает дождевая вода. Проблему вызывает либо неверная регулировка фурнитуры, что легко исправить перенастройкой, либо перекос оконного блока из-за неверного монтажа. Для исправления перекоса рамы нужно:

  • расшить монтажный шов со стороны комнаты. Прежде снять нащельник (пвх откос) или сбить штукатурку. Затем полностью вынуть всю монтажную пену из зазора между рамой и стеновым проемом, эта работа займет немало времени;
  • исправить геометрию рамы. Необходимо ослабить крепления рамы со стеной. По углам рамы вставить деревянные или пластиковые клинья, стараясь придать ей правильную прямоугольную форму. Клинья выставлять без применения больших усилий, иначе профиль рамы погнется – руками, чуть-чуть подколачивая деревянным молотком (киянкой).

Полностью восставить геометрию рамы окна при перекосе получается не всегда. Если профиль рамы окажется пластически деформирован в нескольких местах – выровнять окно не получится даже вставив несколько клиньев и нарастив число креплений. Рациональнее снять искривленные блоки и аккуратно установить новые.

Некачественная стяжка пола в новостройке

Дефекты новостройкиВо внешне готовых к чистовой отделке квартирах новостроек часто встречается некачественная стяжка пола. И ладно бы пара дефектов – бывает, что новым собственникам достается целый комплекс недостатков стяжки, исправление которых обходится крайне дорого.

Неровная стяжка. По условиям СП 29.13330.2011 максимальный перепад высот поверхности пола на двухметровой дистанции должен быть менее 2 мм. Хорошо еще, если отклонения от горизонтали представлены небольшими потеками раствора или несколькими ямками – удастся срубить их перфоратором и затереть шпаклевкой для бетонных оснований. Но в случае множественных изъянов на стяжке нужно требовать от застройщика заливку жидкого ровнителя на всю стяжку.

Расслоения и трещины на стяжке. В СП 29.13330.2011 четко обозначено – монолитная цементно-песчаная стяжка обязана иметь прочность на сжатие более 150 кгс/м2 (15 Мпа). Для стяжек с заложенной под ними для теплоизоляции упругой подложки – допустимая прочность на сжатие не менее 200 кгс/м2. Достичь таких прочностных показателей возможно только при соблюдении технологии монтажа стяжки (высокомарочные смеси, правильные этапы сушки, закладка демпферов по периметру помещений и пр.).

Прочностные характеристики стяжки устанавливаются особым прибором – склерометром. Однако бракованную стяжку модно выявить и без испытания специнструментом: трещины глубиной и шириной свыше миллиметра, расслоение бетона (неоднородный состав), отлипание либо шелушение верхнего слоя.

Дефекты новостройкиПусть и непрочную, но сцепившуюся с снованием и достаточно выровненную стяжку можно ремонтировать. Следует расшить все трещины, заделать их фиброцементным раствором и долить поверх всей площади стяжки 15-20 мм слой быстротвердеющей смеси на гипсовом или цементном вяжущем.

Полости в стяжке, возникшие при сушке (стяжка «бухтит»). Чтобы выявить этот дефект, достаточно грубо пройтись по стяжке – глухой стук при некоторых шагах укажет на внутренние пустоты. Устранение «бухтения» производится инъекционным методом: высверливаются отверстия над пустотами, шприц-пистолет заполняется жидким ремонтным материалов и выдавливается в каждое отверстие до переполнения. Для «бухтящей» стяжки характерны перепады по горизонтали, поэтому сверху придется отливать выравнивающий слой.

Глубокие строительные дефекты новостроек

Дефекты новостройкиБывает, что после заселения в квартиру и пообжившись пару месяцев, недавние новоселы обнаруживают неразрешимую проблему – нет приточной вентиляции и слабая вытяжка. Стоит отметить, что большинство новостроек не имеют такого изъяна: квартиры оборудованы приточными клапанами и каналы вытяжки работают стабильно хорошо. Однако дома с подобными проблемами все же встречаются. Обнаружив факт слабой вытяжки собственнику необходимо подать жалобу управляющей компании, а та обратится с претензиями к застройщику.

Структурные шумы. С ними сталкиваются жильцы квартир над цокольными этажами, где обычно размещаются предприятия сферы услуг и торговли. Структурный шум, распространяющийся по жестким конструкционным элементам здания, вызывает вибрирующее оборудование «цокольных» организаций. Причем устранить данный дефект возможно только со стороны источника вибраций. Управляющая компания обязана добиться от собственников складов, пекарен и магазинов цокольного этажа, чтобы оборудование было сдвинуто от стен и выставлено на изолирующие вибрацию подиумы.

Постоянная влажность, аммиачные запахи и плесень. Грибки обживают стены и потолки квартир в новостройках, если конструкции и слои отделки влажные, а также при неэффективной вентиляции комнат. Единственное решение здесь – устранение условий для жизни плесени. Попытки ее устранения химикатами долговременного результата не дадут. А сушка ограждающих конструкций в помещениях тепловой пушкой приведет к растрескиванию штукатурки. Что касается аммиачного запаха, происходящего от зимних присадок к бетону – иного способа избавить квартиру от него, кроме многодневного и многочасового проветривания в теплую погоду, совершенно нет.

В завершении

Дефекты новостройкиЕсли строительные дефекты вызвали повреждения отделки помещения (к примеру, протекающие окна) – застройщик должен восставить отделочные покрытия самостоятельно. Однако быстро добиться этого нелегко.

Одно дело, если дом сдавался в чистовой отделке, недостаток обнаружен за месяц-два от сдачи и строительный подрядчик располагает складскими остатками необходимых материалов (напольных покрытий, обоев и красок). Только в этой ситуации дефекты будут исправлены за несколько недель.

Выявив недостатки дома на более поздних сроках проживания, новоселам придется устранять их за свой счет. По итогам проведенных работ нужно направить компании-застройщику требование о компенсации затрат, приложив к нему смету. Что касается мелких дефектов в квартирах готовой отделки (вмятины на покрытии пола, сколы на оконных рамах и пр.), пытаться заставить застройщика исправить их – безнадежное занятие.

07.10.2017
Автор текста: Рустам Абдюжанов
Добавил: Рустам Абдюжанов



Понравилась статья? Поделись с друзьями:


Данный текст статьи защищен авторскими правами! Любое копирование возможно, только после письменного согласия администрации.








Другие статьи по этой теме:

Дешевое строительство по типовому проекту может стать еще дешевле
Дешевое строительство по типовому проекту может стать еще дешевле

Рост затрат часто сопровождает строительство дома и причин этому множество. Заказчики стройки могут воспринимать их, как неизбежное зло, но правильным будет заранее предусмотреть способы экономии своих денежных средств. Даже снижение расходов на 1-2% - это уже серьезная экономия, ведь в итоговой смете строительства обычно указана семизначная цифра.

Строим дом или консервация недостроя на зиму
Строим дом или консервация недостроя на зиму

В этой статье: план строительства за сезон; о хранении стройматериалов; защита фундамента; порядок правильной изоляций коробки от внешней атмосферы; как сохранить инженерные сети в недострое.

Все более частые осенние заморозки обещают скорое начало настоящих холодов, а конца строительным работам и близко не видно? Зимой продолжать стройку на загородном участке сложно и приходится откладывать ее до теплого сезона. Но если просто все бросить, оставив недострой в состоянии «как есть на данный момент», то весной его владельца ожидает ряд неприятных «сюрпризов». Как свести их к минимуму, что для этого необходимо сделать?

Оформление документации при ремонте
Оформление документации при ремонте

Оформление проектной, исполнительной, сметной и договорной документации является важным этапом ремонтно-строительных работ. Заказчиками нередко данная необходимость упускается из виду, однако правильно оформленные официальные бумаги помогают избежать многих проблем и споров в будущем.

Рукавицы и перчатки как средства индивидуальной защиты
Рукавицы и перчатки как средства индивидуальной защиты

Защита верхних конечностей на производстве, строительстве и в других сферах осуществляется при помощи перчаток и рукавиц. Они могут быть сделаны из различных материалов, иметь разную ширину и плотность.